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El programa “Construir Casa” renueva las esperanzas de resolver la falta de suelo urbano y vivienda en Tandil

El plan nacional se propone construir más de 100 mil casas en tres años y mejorar las condiciones de acceso a la tierra y la vivienda. En Tandil podrían implementarse políticas públicas de generación de suelo urbano que permitan a las familias asalariadas comprar un lote por debajo de los astronómicos valores del mercado inmobiliario y acceder a distintas líneas de créditos o fondos para construir sus hogares.

El Eco

Una vez más, la Argentina estrenará un nuevo plan de viviendas sociales. Esta vez se trata del programa “Casa Propia -Construir Futuro” que funciona en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat que dirige Jorge Ferraresi.

“El objeto del Programa Casa Propia-Construir Futuro será la construcción de nuevas viviendas en todo el país durante el trienio 2021-2023, mediante el desarrollo y mejoramiento de las condiciones del hábitat y de la vivienda”, dice la resolución 16/2021 del Ministerio de Desarrollo Territorial, publicada el 2 de febrero en el Boletín Oficial.

Según los considerandos de la iniciativa, la idea de Ferraresi es construir 120 mil viviendas desde ahora hasta el 31 de diciembre de 2023, a razón de 109 por día en promedio. El sistema prevé que las provincias o sus entes de vivienda y los municipios puedan adherirse y la provincia de Buenos Aires ya se incorporó al programa federal que prevé una inversión cercana a los 900 mil millones de pesos para todo el país, por medio de la línea Desarrollos Urbanísticos de Procrear, del Fondo Nacional de la Vivienda (Fonavi), del Programa Provincias y Municipios, y del programa Reconstrucción Argentina.

En tanto, se firmó la adhesión provincial al Plan Nacional de Suelo Urbano, destinado a la generación de lotes con servicios, favorecer la producción de suelo urbanizado e impulsar también la creación de Bancos de Tierras, entendidos como un sistema de administración e incorporación de inmuebles al patrimonio municipal, que sirva para regularizar, constituir reservas de tierras públicas y lograr un aprovechamiento integral de las mismas.

En Tandil, como se ha señalado en numerosas ocasiones, una de las grandes ausencias en materia de política pública es la temática habitacional. El concejal del Frente de Todos, Juan Arrizabalaga, conversó con El Eco de Tandil sobre los alcances de esta propuesta y la necesidad de resignificar las acciones que se encaran desde el Estado municipal para atacar el problema del déficit habitacional.

Lejos de aquella anquilosada idea de que los municipios no debían ocuparse de construir casas, el edil planteó que las comunas son las únicas responsables de gestionar el territorio y es el estamento que define lo que puede hacerse y lo que está vedado. De este modo, la administración municipal es la que dispone de las condiciones para pensar las políticas de desarrollo urbano. “No tiene todos los recursos pero es un actor determinante”, indicó.

El mercado privado 

Para pensar en una gestión territorial y de vivienda es preciso articular esfuerzos y dirigir la mirada para modificar diversas cuestiones que obstaculizan el acceso a un terreno y una casa, por ejemplo, el mercado de la vivienda en manos del mercado inmobiliario dolarizado.

Un simple repaso por los valores que maneja el mercado inmobiliario desalienta cualquier forma de fe en torno a la idea de comprar un terreno o una propiedad. Según expuso el edil, los valores del suelo urbano en Tandil tienen un piso de 30 mil dólares pero llegan a costar hasta 160 mil dólares, precios impensados para el bolsillo de cualquier trabajador de los sectores medios y populares. “Si no se regula el mercado inmobiliario, el Estado corre de atrás”, consideró.

“Se construye en pesos pero se vende en dólares y así es imposible que los sectores asalariados accedan a la casa propia. No es posible comprar una casa con tu sueldo ni siquiera endeudándose”, explicó Arrizabalaga, quien reparó que la excepción a esta coyuntura se dio con la irrupción del programa Procrear, que permitió obtener créditos a tasa controlada.

Por otro lado, detalló que es importante también regular el mercado de alquileres porque el arrendamiento de una casa o departamento insume cada vez más parte del sueldo, que se ha deprimido en relación al costo de vida. “Tenemos que atacar esos problemas para pensar en simultáneo programas de vivienda pública”, sintetizó.

En este sentido y en referencia al plan del Gobierno de Alberto Fernández, puntualizó que “el Estado nacional va a construir viviendas en todo el país con los municipios y provincias que adhieran; esto tiene un doble aspecto que es resolver el problema habitacional y también dar un impulso económico a partir de la construcción”.

Un bien preciado 

Como se desprende de lo anterior, la falta de viviendas tiene como carácter subsidiario la escasez de suelo urbano, es decir, de lotes aptos para construir que se consigan a un valor accesible.

“A través del Plan Nacional de Suelo Urbano, Nación le pide a los municipios articular esfuerzos para solucionar el problema del suelo para ir por las vivienda. Cuando se lanzan créditos, el precio del suelo privado sube y no alcanza el crédito para adquirir el terreno y construir la vivienda”, se explayó.

Asimismo, el plan nacional habilita que se intervenga en el territorio para generar alternativas que permitan dotar de infraestructura e indicadores a la tierra. De esta manera, se pueden adquirir chacras para lotear con financiamiento del Estado nacional o se cubre la dotación de servicios indispensable para poder lotear las parcelas.

Cumplimentados estos pasos, el Municipio estaría listo para dar indicadores urbanos y convertir las tierras en suelo urbano vendible a un precio menor del que maneja el mercado de bienes raíces.

“El Estado local podría hacer lo que hacen las asociaciones civiles desde hace muchos años y que es lo que pedimos que hagan. Si el Ejecutivo arma convenios con Nación, puede pensarse en cómo conseguir suelo urbano”, resaltó.

Siguiendo en la misma línea, el concejal de la oposición recordó que la adhesión a este plan nacional fue impulsada junto a su par Rogelio Iparraguirre, pero no obtuvo ningún tipo de resonancia en el seno de la gestión local.

Consejo Local de Hábitat

El Consejo Local de Hábitat es una herramienta de participación democrática prevista en la Ley 14.449 de Acceso Justo al Hábitat: la norma a la que Tandil adhirió en 2015 y que promueve los Consejos Locales de Acceso Justo al Hábitat Municipales.

El proyecto de ordenanza de creación del Consejo Local de Hábitat que Iparraguirre y Arrizabalaga presentaron en 2020 busca generar un órgano multisectorial que forme parte del diseño de políticas públicas municipales para la generación de suelo urbano y viviendas.

La propuesta tiene el objetivo de componer un órgano multisectorial de consulta, asesoramiento y diseño de políticas públicas relacionadas a los distintos procesos de generación de suelo urbano y de promoción del derecho al hábitat y la vivienda. “Es un complemento ideal de la nueva etapa del plan Procrear y el lanzamiento del Plan Nacional de Suelo Urbano anunciado el año pasado”, aseguró Arrizabalaga.

Barrios populares 

Otra dimensión de interés para la elaboración de cualquier propuesta que pretenda aportar una solución de fondo a la brecha habitacional, son los asentamientos informales.

En la Argentina existen actualmente 4.228 barrios populares, que involucran villas o asentamientos informales, de los cuales 1.600 se encuentran en el conurbano bonaerense. En la ciudad fueron incorporados diez territorios al registro de barrios populares en las zonas de Darío Santillán; La Esperanza; La Movediza; La Movediza II; La Unión; Villa Cordobita; Las Tunitas; Villa Gaucho; Villa Aguirre y Villa Laza.

Estos datos surgen del Registro Nacional de Barrios Populares (Renabap) y el relevamiento que el organismo hizo en 2016, contabilizó 825 viviendas de estas características en la ciudad, distribuidas en los mencionados barrios. De acuerdo al crecimiento poblacional, la cifra, casi cinco años después, podría ser mayor.

Al respecto, el legislador sopesó que “a estas personas hay que solucionarles los problemas  de hábitat básicos. No alcanza con pensar viviendas para el que alquila porque también están los problemas de lo que es un asentamiento informal consolidado”.

Banco de tierras 

Además, la opacidad de la información pública sobre la tierra dificulta aún más la implementación de propuestas orientadas en esta dirección.

“Hay información que no se conoce, los concejales no sabemos cuánta tierra hay en el distrito. El PDT (Plan de Desarrollo Territorial) de 2005, que es avanzado, prevé instrumentos como el Banco de Tierra que nunca se creó”, dijo y deslizó que “a veces nos enteramos de las parcelas disponibles por los convenios (urbanísticos) que pasan por el Concejo y han manifestado públicamente en alguna oportunidad que tiene lotes atrás de Arco Iris”.

Esta barrera a la hora de disponer de un mapa que de habida cuenta de las áreas pasibles de convertirse en suelo urbano, más allá de las barreras naturales que presenta la ciudad, también se halla a nivel provincial, donde se registra una deficiente administración de los bienes inmuebles en todas las gestiones.

Unidad ejecutora 

Para avanzar hacia una solución integral del problema, Arrizabalaga volvió a referirse a la posibilidad de crear una Unidad Ejecutora de Tierra y Vivienda en la órbita municipal, solventada por un Fondo de Desarrollo Urbano.

“El Municipio en el PDT prevé la creación de ese fondo afectado que se encargaría de tener recursos para políticas habitacionales, proveer de  infraestructura a los lotes, intervenir en los barrios populares. Nunca se creó por ordenanza pero supuestamente existe. Rentas habrá creado una cuenta donde se deposita lo que se recibe de los convenios urbanísticos por excepción, lo que se recupera de planes o lo que sea”, estimó.

En dicho fondo hay depositados a la fecha 12 millones de pesos, un saldo menor si se considera que los gastos en estas lides suelen ser muy onerosos. “Habría que modificar el Presupuesto Municipal y que del 0,5 al 1 por ciento de la partida vaya a Desarrollo Urbano, y se cree la unidad ejecutora. Generar suelos baratos compite sobre el mercado privado “, sostuvo.

Privilegio de unos pocos  

Arrizabalaga recalcó que debe derribarse el mito que pregona que a medida que más construye el mercado privado, los precios bajan y la gente tiene más posibilidades de adquirir un bien inmueble porque hay más oferta.

“Esto es falso porque en los últimos 20 años se construyó como nunca, descendió el porcentaje de propietarios y se duplicaron los inquilinos. En todo territorio hay una planificación y a medida que crece la demanda, se reduce la cantidad de suelo porque se construye sobre lo que queda”, analizó.

“El negocio se muerde la cola; en función de generar mayores ganancias y nuevos nichos, va quedándose con menos posibilidades. Cada vez menos actores venden, cada vez es más caro comprar y logra acceder muy poca gente. Si no se discuten estas condiciones con todos los niveles del Estado, el suelo está en manos del privado y ellos determinan los precios, es urgente estudiar cómo tomar medidas respecto de esto. Estos planes ayudan a resolver el marco de esa articulación”, valoró.

Cambio de enfoque 

La falta de recursos económicos para encarar políticas en la materia no puede ser una excusa. De las arcas comunales podría sacarse dinero para dar forma a algunas iniciativas que ayudan a capitalizar el acceso a la vivienda, aunque después sea necesario disponer de partidas provenientes de Nación o de Provincia que amortigüen los costos de construir.

En base a esa premisa, Arrizabalaga justificó que “con lo que se recauda y se distribuye, se puede cambiar y dar una vuelta de tuerca a la cuestión”.

Para graficarlo, indicó que el área de Desarrollo Humano y Hábitat municipal destinó el año pasado 58 millones de pesos en subsidios de alquiler y alojamiento. Y si bien no cuestionó la asistencia en la emergencia porque es un flanco que debe atenderse, evaluó que “una mala política dicta que se gasta igual el dinero y no se resuelve el problema a nadie”.

Para revertir este enfoque, consignó que, en paralelo, además de abordar la contingencia, debe pensarse en herramientas que vuelque los esfuerzos a ofrecer soluciones a largo plazo y que efectivicen a la larga el sueño de la casa propia para cualquier familia. “Es un mercado que condiciona el gasto público. El problema no es de recursos porque con 60 millones de pesos todos los años haríamos muchas cosas. Hay elementos para hacer cambios pero tiene que haber una voluntad política de actuar en el territorio y garantizar las condiciones de acceso justo”, remató.

Construir Futuro

Respecto del financiamiento, no hay demasiados detalles, sólo que las partidas serán imputadas al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat. El valor y la cantidad de las cuotas se determinará en proporción a los ingresos del grupo familiar beneficiario y se ajustarán de acuerdo al CVS (Coeficiente de Variación Salarial) que publica el Indec o el que en el futuro lo reemplace.

El plan federal oficializado la semana pasada pretende implementar un sistema de recupero de cuotas a cargo de los adjudicatarios de las soluciones habitacionales “sustentado en un carácter equitativo y solidario, en el cual el valor de las cuotas a abonar podrá oscilar entre el 20 y 30 por ciento de los ingresos del grupo familiar, hasta un máximo de 360 cuotas, siendo obligatoria la reinversión del total de los fondos recaudados en nuevos proyectos”.

El sistema prevé la posibilidad de que la construcción pueda hacerse mediante la capacidad constructora de los estados, con licitaciones a empresas privadas y a través de cooperativas.

Nota proporcionada por :

  • ElEcodeTandil

Comentarios

  • Che FDT charlatan 10 años de Menem (PJ), 5 años de Nestor (PJ), 8 años de la Porota (PJ) y un año de Alberso (PJ) que hicieron ? Cierren el orto

    • Tanta cabecita imbécil, quemadas por Clarín y TN. El barrio más grande que se haya hecho en Tandil en toda su historia, es el PROCREAR de Villa Italia, y lo hizo CRISTINA FERNANDEZ. Las planta cloacal de Villa Aguirre, que abarcan desde el Campus hasta El Tropezón, la puso NESTOR KIRCHNER. La plata para el único barrio que gestionó Lunghi, el 30 años de democracia, la puso SCIOLI. Y así te puedo seguir nombrando planes de vivienda. El único movimiento que se preocupó por hacer crecer el país, y brindar un poco más de dignidad a los argentinos, es el peronismo. Lo otro es chamullo, ahí tenés los 3000 jardines que iba a hacer Macri, no están ni los jardines ni la plata. Y si querés ver la gran “obra” de Macri y Vidal, podés ver la ruina del jardín de infantes que iban a hacer en Villa Lasa, frente al barrio universitario.

      • PERDON Genio… sabes cuantas viviendas hizo FALUCHO y no hacen el escándalo que haces vos, con los dineros de todos nosotros.
        El costo ADICIONAL de esas maravillosas OBRAS, hoy con la INFLACION sin robar se harían esa misma cantidad.

        • Dale genio, contate otra. Con los U$S 45000 millones que le dieron a tu jefe Macri se hubieran hecho todas las obras viales que necesita el país, pero ustedes se la timbearon. Ahora no tenemos ni las obras ni la plata, ¿Donde están? La obra de la cooperativa Falucho es excelente, pero un porotito comprado con el Barrio PROCREAR y todas las obras que se hicieron gracias a los créditos PROCREAR, tanto en Tandil cómo en todo el país, Y eso lo hizo CRISTINA FERNANDEZ, capo. Pero ustedes los macristas siguen creyendo que hay bóvedas enterradas en la Patagonia. La vacuna contra la idiotez no se inventó. Pero si la hubieran hecho no les haría efecto, porque son demasiado imbéciles. Y espero que me cuentes también donde está la plata de los 3000 jardines (o los jardines hechos, capaz que Macri y Vidal los hicieron pero no los podemos encontrar). Saludos

  • Es lamentable ver que nosotros los asalariados cada vez se nos complique mas poder llegar a tener nuestra vivienda propia. Falta de politicas serias y responsables a la hora de suelo urbano.
    Un municipio tan grande y que gasta 58 millones en alquileres, es tapar el sol con la mano.
    Soy un convencido que se puede generar viviensas dignas para los asalariados, dejar de ser eternos inquilinos. Quienes alquilamos seguro nos gustaria invertir en nuestro propia vivienda.
    Generar viviendas es bienestar para el ciudadano y para el municipio, ya que twndria hasta mas ingresos de impuestos.
    Un tema largo para hablar, pero bueno queria dejar mi opinion. Hay mucho que pueden hacer, con responsabilidad y seriedad y sin querer sacar provecho de nada ni de nadie.

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